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[新华网记者]各位网友，大家好，欢迎收看新华访谈。近期各大城市房价持续上涨，热点城市“地王”频出，引发人们对房价上涨和房地产调控失灵的担忧。究竟未来房地产调控的方向在哪里？今天我们非常荣幸地请到了住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹，来跟我们聊聊房地产市场一些热点问题。秦老师，您好！先跟各位网友打个招呼吧。[09-16 11:51]

[秦虹]各位网友大家好。[09-16 11:52]

[新华网记者]秦老师，近期，北京、上海等地“地王”频出，引发人们对房价上涨的恐慌。而据中国指数研究院9月2日公布的数据显示，8月份，全国100个城市的新建住宅平均价格上涨格局未变并且环比涨幅扩大。特别是一线城市如“北上广”的房价更是持续上涨，有种观点认为调控基本失灵，您怎么看待这种观点？如何看待近期住房市场走势？[09-16 11:55]

[秦虹]今年房地产市场最突出的特点就是差别特别大，城市分化非常严重。中国的市级城市有657个，还有19000个镇，在这些城市里部分城市特别是一线城市和一部分二线城市房价还在持续上涨，但绝大多数的城市房价相对平稳，还有少数城市房价在下跌。所以，今年的房地产市场的变化就是差别很大，不像往年各个城市房价几乎都上涨，今年不是这样一个格局。从北京、上海、广州这些一线城市来看，为什么这些地方房价会持续上涨？北京已经是全国最严厉的调控政策了，房价还在上涨，这跟供求关系有关。北京连续10年平均每年差不多新增的常住人口都在接近60万人的水平，在新增人口里面又以年轻人居多。比如2011年北京新增的常住人口大概56万，但20岁到39岁的年轻人占到62.8%，这是北京市统计局的一个数据。[09-16 11:57]

[秦虹]在年轻人占新增人口比例这么大的情况下，年轻人到北京就业、工作、学习，总要谈恋爱、结婚、生孩子，生完孩子还有老人要过来照顾，所以对住房的需求特别迫切。而从供应上来看，这些年来北京土地的完成量始终不到50%，人口在稳定地增长，但是供应量并没有稳定地增长，所以人口多、供应不足这对供求矛盾决定了热点城市房价还是处于上涨的态势。[09-16 11:58]

[新华网记者]对这些地区未来的房地产调控会不会有加码的可能性？[09-16 11:58]

[秦虹]现在政府在抑制投资和投机性需求方面采取了比较严厉的政策措施。目前限购政策在全国49个城市实行，全国范围内购买第三套房是不贷款的。这些政策措施还是比较严厉的，出台了这些政策之后，现在市场上需求的主体，80%以上还是自住性需求，而不是投机炒房。例如在北京，如果想投资多买一套房，但是政策规定，有本市户口的居民只能买两套，而没有住房的外地户籍的居民要在连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税后才能买房，所以投机炒房不具备相应的条件。在不限购的地方是不是能够多买呢？现在国家政策规定，买第三套房是不贷款的，这意味着你可以在不限购的地方买第三套房，但只能全款买，全款买房的情况下再去炒房赚钱获利的可能性就大幅度降低了。把住房投资的杠杆去掉之后，炒房的空间也大幅度得压缩。在自住性需求为主的情况下，房价还在涨就只能说明供应不足。所以下一步我认为要在供应上做文章，特别是在供求矛盾紧张、房价涨得快的地方还要增加供应，才能缓解供求的不平衡，才能使房价趋于稳定，如果供应始终不上来，价格还会再上涨。[09-16 11:59]

[新华网记者]7月30日，中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，提出“促进房地产市场平稳健康发展”，引起了广泛关注。有观点认为只提“促进房地产市场平稳健康发展”，而不谈房地产调控，跟以往的提法有所不同，请问您对此怎么看？[09-16 12:02]

[秦虹]我觉得房地产的持续健康发展是我们长期的一个目标。为什么要调控？就是要实现房地产市场的长期建设发展，这两点其实不矛盾的，如果你不能解决当前房地产市场那些不健康的因素，不平衡的问题，那么持续长期健康发展实际上是做不到的。所以，怎么使它健康发展，就是要通过政策措施，法律的、行政的、经济的各种措施使这些过去影响房地产市场健康发展的一些因素去掉，所以它才能走向长期健康发展。我觉得中国的房地产市场过去十年确实增长速度太快了，也出现了一些问题。特别是过去我们从住房的绝对短缺一下子过渡到一些不平衡。比如在98年住房制度改革的时候，城镇人均住房面积只有18平方米，户均不到60平方米，而2012年底人均住房平均面积是32.9平方米，今天我们面临的是什么样的住房发展形势呢？已经不是绝对的短缺了，主要是不平衡，表面上看人均住房32.9平方米，而实际上有一部分人有很多套房子，一部分却买不起、租不起、群居蜗居，这个不平衡是政策首先要面对的。现在政府在抑制投资性需求、调控政策方面实际上也要解决不平衡的问题。[09-16 12:03]

[新华网记者]那我们进行下一个话题。近期，包括郑州、温州、芜湖、南京等地先后出现房地产调控政策的微调，然而政策倾向并非一致性收紧或者放松。有相关专家认为全国房地产调控政策应该避免过去的“一刀切”形式，而是要因地制宜，有的放矢地做出政策调整。您怎么看待这种说法？[09-16 12:04]

[秦虹]调控政策因地制宜是没有错的，我们在前期的调控政策在前期也不都是“一刀切”的。比如限购，全国600多个城市中限购的城市只有49个，这就不是“一刀切”，这就是差异化。随着房地产市场分化的加剧，因地制宜地出台一些管理房地产市场的政策都是非常有必要的。每个城市市场的情况、发展的阶段有差异，有的地方是供应不足，有的地方是供应过剩，有的地方几乎没有投资性需求，有的地方投资性需求比较旺盛，所以要有针对性地采取一些政策来解决这些影响房地产市场健康发展的因素。当然，影响房地产健康发展的因素是很多的。为什么北京每年新增常住人口60万，而且持续多年不变，还有一些中小城市的人口是负增长，这就说明了一个问题，那就是大量的中小城市人口向大城市流动。为什么向大城市流动呢，还是城市发展不均衡而导致的，就业机会也不一样，特别是公共服务也是不平衡的。像一线城市和各个省的省会城市都是积聚当地最好的教育资源、文化资源、医疗保障等，也有最好的就业机会，所以就导致很多人向大城市流动，导致这些地方的供求矛盾紧张。所以城市发展不均衡的问题是影响房地产市场一个很重要的因素。[09-16 12:04]

[秦虹]再加上房地产市场价格的上涨，可能现在大家感受最深刻的是地价涨得很快，地王也在出，但是地价为什么上涨？我觉得与地方政府的财政收入和房地产紧密关联有关系。所以地方政府土地财政的问题如果不能够通过改革真正得解决，那么土地价格能不能下降？如果土地价格不降，房价能不能下降？这些都是需要值得研究和改革的一些方面。还有其实能举出很多的例子，北京房价确实今年上半年比去年涨了不少，但是涨幅最大的是什么房？是学区房，这也同样和住房本身捆绑了很多社会功能有很大的关系。因为你只有在学区的地方买了房子，你的孩子才能就近入学。我们教育资源的配备实际上没有向人口的集中实现同步的增长。我观察了一个数据，北京2011年比2006年小学入学人口增长了81%，那么北京的小学的教育资源是不是同样也增加了81%呢？如果没有达到同步增长，那么学区房的价格一定会持续上涨。所以这里面有很多复杂的原因，表现在房地产市场上，背后的更深层次的原因都是通过需要我们改革，而不是通过调控政策才能够解决的。[09-16 12:05]

[新华网记者]日前关于“房地产市场长效机制”就对改革的问题有很多的探讨和研究。有消息称，房地产调控长效机制已形成草案，长效机制对现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。您怎么看待这个长效机制？这个长效机制应包含哪些方面的内容？[09-16 12:05]

[秦虹]我说的改革是影响房地产市场变化的背后层次的一些改革，比如怎么有效地使大中小城市公共服务的均等，使大中小城市协调发展，怎么能够更加开放市场，在需求量大的地方能够有效得及时得配备足够的教育资源，怎么让地方政府不依赖土地的出让收入同样也能解决它的基础建设资金的需求，这些不是房地产市场的改革，但是对房地产市场的影响特别大。关于长效机制的建设，我经常给自己提这样一个问题，什么是长效机制，我觉得用一种说法最容易理解，我自己给自己的一种答案，就是长效机制应该是一套政策的组合，解决了人们的稳定预期的问题，社会上不同层次的人都在政策上能够找到自己对应的需求。比如说，我是一个收入特别低的贫困家庭，我想知道住房保障包括不包括我？我什么时候能得到这样的保障？能保障到什么程度？或者我是一个刚刚参加工作的年轻人，我想知道我未来住房能不能解决，靠什么途径来解决？再比如我是已经有一套房子的家庭，将来要换房子，我能通过什么渠道能改善我的住房？如果我是一个拥有很多套房子的人，未来我面临的住房政策是什么？是我可以继续大规模地持有，还是拥有多套房子要付出一些成本和代价？这些政策都应该在长效机制里面找到，找到之后，大家心里就踏实了，也减少了没有房子人的恐慌。[09-16 12:06]

[秦虹]现在社会上的恐慌情绪在购房市场上表现得很明显，实际上是加剧了现在的需求，透支了未来的市场。比如现在年轻人买房子的年龄在不断地下降，18到25岁左右的年轻人占的比例提高是最快的，这部分年轻人实际上还没有到有足够能力买房的时候就买了房。因为他们恐惧房价会继续上涨，所以赶紧买房，还要一步到位，这大大加大了这些年轻人的负担。他为什么恐慌？因为他不知道未来的市场是一个什么样的市场，等他真正有能力买房的时候是一个什么样的市场环境，所以他对未来的预期是不稳定的，他急于来兑现他的住房的需求，超前了他的住房实际需求。所以我想长效机制就是要建立一个人们稳定的预期，让大家心里觉得踏实。房地产市场也是这样，不同收入群体、不同住房发展水平的人都知道未来面临的住房政策是什么，所以长效机制应该是一套政策的组合。这套政策的核心我认为应该是构建一个覆盖全体城镇居民的住房供应体系，不同的人在这个供应体系中能找到自己的需求和定位，然后配以财税、金融、土地等等这些政策坚定不移、弃而不舍地来落实这套体系，我想这应该是长效机制，这是我的理解。[09-16 12:06]

[新华网记者]除了买房，近期租房价格的上涨也引起了大家的讨论。据国家统计局公布的数据显示，7月住房租金价格环比和同比都在上涨，这也是自2010年以来连续43个月上涨。对于如何把房租涨幅控制在合理水平，您有何建议？[09-16 12:07]

[秦虹]“控制”是我们希望政府能够做的事情，但是通常市场的力量更强一些。我们的政策光靠“堵”，例如你不能涨，你不能买，恐怕不是最终的办法，我们要更多的采取“疏”的政策。就如同刚才说为什么在刚需为主的情况下房价还是在上涨，房租上涨是一样的道理，这和供应是有关系的。为什么很多中小城市房价不涨，很多中小城市的房子租都租不出去，肯定是供应量大。大城市房租在涨，已经把投机性需求给“按住了”，房价还在涨，只说明一个原因，那就是供应是不足的。所以稳定房租、解决房租上涨的问题还是要增加供应。我觉得增加供应要从增量和存量两个角度来进行考虑。从增量上来说，要鼓励租赁市场的发展，能不能采取一些政策鼓励一些企业建大规模的出租小区，长期提供可供出租的房屋，让那些暂时不买房或者暂时买不起房的人能够有稳定的、充足的租赁房的供应来满足他的需求。存量上也是有空间是可以做的，在有些城市，存量房买来空置的情况也是存在的。有些人有多余的钱买了房子，等房子涨价来获得涨价的增值收益，房子可能空在那。我们现在还是要采取政策措施来挤出存量房，使所有的住房资源都能变成供给，而不是闲置，我觉得这也是增加出租房供应的一些有效的措施。我们在政策调整和制度改革上还是有空间可做的。[09-16 12:07]

[新华网记者]非常感谢秦虹老师来和我们分享房地产市场的热点话题，也非常感谢秦虹老师做客新华访谈，同时也感谢各位网友的关注，下期节目再见。[09-16 12:07]

[秦虹]感谢大家的关注，再见。[09-16 12:08]